Подняли ценник

На эксплуатацию приходится до 75% расходов в течение всего жизненного цикла коммерческой недвижимости. Поэтому грамотная эксплуатация торгового центра является важным условием для бесперебойной работы, безопасности и комфортных условий для арендаторов и посетителей объекта. Служба эксплуатации есть в любом торговом центре. Она отвечает за техническое обслуживание инженерных систем и строительных конструкций, их мелкий текущий ремонт, уборку в помещениях и на прилегающей территории, охрану объекта, управление парковкой, организацию гардероба. Также на эксплуатационную службу возлагается учет и администрирование расходов коммунальных ресурсов (как по зданию в целом, так и по каждому арендатору), внедрение мер по их экономии, повышению энергоэффективности здания, эксплуатационных и технологических процессов в нем и организация взаимодействия с государственными надзорными органами.

Отдать на аутсорсинг
В деле управления объектом есть два пути: делать это самостоятельно или отдать эти услуги на аутсорсинг. По словам технического директора Becar Asset Management Андрея Малогина, точных данных, какая часть торговых центров в России обслуживается собственными силами или аффилированными компаниями и аутсорсинговыми организациями, нет, но можно говорить о делении примерно 50 на 50.
«Если в Москве и Петербурге, где бизнес широко диверсифицирован, имеется множество сервисных компаний и предложений по обслуживанию и поддержке функционирования торговых центров, что в условиях крайне «плотного» рынка в столицах более чем оправданно, то в провинции, где количество сервисных компаний на порядки меньше, а само понятие «аутсорсинг» пока еще находится в стадии развития, большинство торговых центров решают проблемы своими силами, либо привлекая отдельные компании по разовым договорам, предусматривающим выполнение отдельных конкретных работ, а не полноценное комплексное обслуживание», — констатирует аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев.
Эксплуатирующих компаний в сегменте торговой недвижимости в России более сотни. Значительная часть из них работает в так называемой серой зарплатной зоне: экономит на налогах, широко использует труд мигрантов, например для уборки помещений. Управляющих компаний полного цикла, способных обеспечить эксплуатацию ТЦ и управление его доходами в России, можно пересчитать по пальцам. Среди самых крупных игроков на этом рынке: ОМС, Facilicom, БАМГ, ГК «КлинСтайл» и «Корпус Групп».
«Базовая ценность аутсорсинга заключается в том, что собственник концентрируется на своих основных бизнес-процессах и не тратит ресурсы на управление вспомогательными функциями. Компания, специализирующаяся на facility-услугах (управление объектом. — Ред.), в свою очередь, четче выстраивает бизнес-процессы, профессиональнее подбирает персонал, дешевле закупает запасные части, расходные материалы и инвентарь. Она инвестирует в инновационные решения, внедряет новые стандарты сервиса. Собственник, естественно, не может на таком уровне заниматься этими вопросами», — уверен Борис Мезенцев, директор департамента по работе с клиентами дивизиона Facility management компании ОМС. По его словам, у аутсорсинговых компаний выше качество оказания услуг, что означает более эффективное расходование средств и лучшее техническое состояние объекта. Это связано с тем, что отношения с внешним подрядчиком всегда четче регламентированы и с него спрашивают жестче.
«Как правило, собственники или управляющие компании ТЦ отдают на аутсорсинг комплексную услугу эксплуатации, организованную по принципу одного окна, с единым центром компетенций в указанной сфере, — отмечает Андрей Малогин. — Внутри услуги, как правило, на субподряд отдается обслуживание лифтов и эскалаторов, отдельные специализированные работы, как пример, техническое облуживание револьверных дверей, техобслуживание BMS (системы диспетчеризации здания), системы мониторинга строительных конструкций. Если собственник эксплуатирует здание самостоятельно, то к ним добавляются системы противопожарной безопасности, требующие отдельного лицензирования».
При самостоятельном управлении лучше отдавать на аутсорсинг специализированные сервисы (охрана, клининг) и сложные виды технического обслуживания инженерных систем (грузоподъемных механизмов, газового хозяйства, пожарной безопасности). Также на аутсорсинг передают строительно-ремонтные работы и обслуживание специализированных систем (например, видеопанелей или систем подсчета посетителей), отмечают в Colliers International.

Перспективы для роста
Стоимость услуг зависит от множества факторов: класса торгового центра, его площади и структуры, архитектурных особенностей здания, перечня инженерного оборудования и т.д.
«Стоимость эксплуатации ТЦ может варьироваться от 1500 до 3000 рублей за 1 м2 в год. В эту стоимость включены затраты на персонал службы управления и эксплуатации, подрядные организации, расходные материалы, вознаграждение внешней УК. Дополнительные затраты (коммунальные ресурсы, аренда земли, страхование здания, налоги) могут утроить общую сумму расходов», — комментирует Андрей Филиппов, директор по техническому обслуживанию и эксплуатации департамента управления недвижимостью Colliers International. Он считает, что экономия при самостоятельном управлении возможна, если у собственника ТЦ уже есть своя служба управления и эксплуатации и портфель из пяти и более объектов. В противном случае затраты на создание и оптимизацию своей службы и сопутствующие риски делают собственное управление невыгодным.
Традиционно рынок аутсорсинга развивался с той же динамикой, что и рынок торговой недвижимости. «Однако этот и следующие 2 года рынок аутсорсинга в стоимостном выражении будет расти опережающими темпами. Это связано с принципиальными изменениями, начавшимися на рынке facility 2 года назад, — рынок выходит из тени, компании, оказывающие услуги, начинают работать в полном соответствии с требованиями налогового законодательства. В результате появляется необходимость резкой индексации стоимости оказываемых услуг. Здесь важно отметить, что эта индексация связана исключительно с увеличением налоговой нагрузки, а не ведет к увеличению рентабельности компаний-аутсорсеров», — подчеркивает Борис Мезенцев.
Многие клининговые компании уже поставили заказчиков перед фактом, что цены на услуги профессиональной уборки в 2019 году вырастут в среднем на треть, это связано с жесткой позицией ФНС — компании должны выходить из тени и перестать экономить на зарплатах персонала и налоговых отчислениях. Поскольку самая значительная статья расходов такого бизнеса — фонд оплаты труда, применение серых схем было очень выгодным. По разным оценкам, в тени находилось от 70 до 90% этого рынка. В прошлом году ФНС заявила о планах проверить тысячи клининговых компаний по всей стране. Несогласным перейти на белую бухгалтерию грозили доначислением налогов, штрафами и уголовными делами. Угрозы подействовали. Как заявил в июне глава ФНС Михаил Мишустин на расширенной коллегии ведомства, поступление НДС в бюджет от отрасли клининга и технической эксплуатации в первом квартале 2019 года возросли в 2,5 раза, до 2 млрд рублей, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
«Тем не менее совершенно очевидно, что это направление бизнеса крайне перспективно. Для торговых центров выполнение целого ряда работ, связанных с обслуживанием и обеспечением качественного функционирования комплекса, является определенно непрофильным. Притом что наличие достаточного количества специализированных компаний, ориентированных именно на этот сегмент b2b и их предложение в части профессионального обслуживания ТЦ, наверняка будет широко востребовано и будет развиваться как отдельное направление в силу наличия спроса», — прогнозирует Алексей Коренев.

Михаил Харламов, руководитель Комитета по стандартам и образовательной деятельности СРО Ассоциация клининговых и фасилити операторов:
«Конкуренция до недавнего времени была очень сильной, потому что вход на рынок ФМ стоил относительно недорого. Управлением, эксплуатацией начинали заниматься любые граждане, у которых была возможность заключить контракт и контакт с принимающим решение лицом со стороны заказчика. Были компании, которые даже не имели лицензии и брали субподрядчиков на основные виды работ с лицензиями. И цена за последнее десятилетие падала до уровня себестоимости.
С 2018 года индустрией в целом заинтересовалось государство и начался процесс «обеления» рынка ФМ услуг. Большинство крупных игроков рынка объединилось в профессиональное объединение СРО АКФО, начали разрабатывать отраслевые стандарты, вести с потребителями услуг разъяснительную работу. Государство усилило контроль за полнотой уплаты НДС, и сейчас появились рычаги контроля за полнотой уплаты взносов с заработной платы сотрудников подрядных организаций. Иными словами, усилился контроль за соблюдением трудового, налогового и миграционного законодательства. Это все, несомненно сказывается на конечной стоимости услуги. Сейчас каждый подрядчик старается самостоятельно оказывать услуги без привлечения субподрядчиков с «сомнительными историями». Поэтому указать стоимость комплексного обслуживания ТРЦ сейчас затруднительно - оно окончательно еще не сформировалось. Более подробно об этому можно будет говорить в 4 квартале 2019 года.
А из чего складывается стоимость услуги?! минимум 35-40% от цены без НДС - это оплата труда сотрудников, далее идут налоги на ФОТ, материалы, аренда и амортизация оборудования, инвентаря и СИЗ, обучение/аттестация, медосмотры, накладные расходы, прибыль. Сейчас СРО АКФО разработаны стандарты, в том числе экономические. Есть Калькуляция услуг и ее форма; есть максимальные нормы выработки в клининге; минимальный размер оплаты труда линейного персонала. И главное, есть нормативы отраслевые по налоговой нагрузке. В частности, максимальный вычет по НДС и минимальный процент налоговой нагрузки на ФОТ, и это еще не окончание пути. Рынок аутсорсинга технической эксплуатации и клининга ТЦ, несомненно, будет расти. А вот какой процент прироста будет - думаю, что через 2-3 года 85% ТРЦ площадью более 10 000 м2 будет отдано на аутсорсинг. Так должно быть по законам рынка, и так показывает международная практика. Ведь даже своя служба эксплуатации, которую создают многие сетевые торговые центры, сейчас преобразовывается в самостоятельное юрлицо, а значит это полноценный участник рынка услуг, на которое распространяются единые правила».